Восстановление и приспособление под современный формат использования исторических особняков сегодня — общемировой тренд. В исторических зданиях располагаются штаб-квартиры известных компаний, консульства, элитные рестораны и бутики. Инвестиционная группа компаний ASG с 2012 года как институциональный инвестор участвует в восстановлении ОКН в Казани, Москве и Московской области. Так, в рамках Программы Президента РТ Р.Н. Минниханова по восстановлению и реконструкции исторического центра Казани и по соглашению о государственно-частном партнерстве с мэрией Казани ASG восстанавливает 26 ОКН, в числе которых есть объекты федерального значения. Российской и мировой практике градостроительства, сохранению и использованию объектов культурного наследия посвящена беседа инженера-архитектора, магистра в сфере строительства (направление: градостроительство), директора по продукту английского архитектурного бюро Dyer, эксперт по жилой и коммерческой недвижимости в «Манн, Черемных и Партнеры» Марины Шпилько и редактора журнала «Мир искусств» Светланы Бородиной.

Светлана Бородина: Марина, добрый день! Рада Вас приветствовать. Как Вы знаете, в активах компания ASG 26 особняков в историческом центре Казани. Какой формат использования подобных исторических зданий распространен в российской и зарубежной практике? Как их можно использовать в интересах социальной, в первую очередь, туристической инфраструктуры?

Марина Шпилько: Начнем с того, что недвижимость такого уровня приобретается как некий лот, точно так же, как объект искусства. Человек или компания выбирают изысканную среду, смотрят на то, что трогает их сердце и душу. Такие объекты наполнены историей, излучают определенную энергетику и представляют большую ценность потому, что аналогов им нет. И планировки исторических зданий, адаптированные к современным условиям, не только не являются ограничивающим фактором, а наоборот добавляют эксклюзивности.

Для представительств международных компаний, крупных брендов одежды такие исторические объекты являются крайне привлекательными, становясь «лицом» компании. Я абсолютно убеждена, что с каждым годом популярность таких объектов будет только расти.

Следует отметить, что нормы стандартизации, которые в последние годы были очень популярны в отношении офисов (есть офисы класса А, класса Б и так далее), после пандемии утратили свое значение. За последние два года мир сильно изменился, рабочее пространство не привязано теперь к конкретному месту, это скорее некая привилегированная зона, в которую ты действительно хочешь приехать и работать в комфортных условиях, где грамотно и максимально привлекательно распланировано внутреннее пространство.

При реставрации и реконструкции, если планировка объекта позволяет, то, естественно, необходимо сохранение исторической функции. Это является приоритетным. Например, если речь идет о жилом доме, то логично из него сделать элитные апартаменты с готовыми интерьерами. Также в них можно разместить рестораны и винные дома. Конечно, сразу возникают вопросы по парковке, но мы понимаем, что если ресторан заезжает в такое здание, то это будет особый формат, куда люди записываются заблаговременно и приезжают не на личном автомобиле. Безусловно, есть много технических нюансов, но культура высокой кухни неразрывно связана с впечатлением, а впечатление без визуальной составляющей, без той энергетики, которая есть у исторических зданий, просто невозможно. Поэтому все чаще и чаще для каких-то эксклюзивных ресторанов (мы не рассматриваем сетевые, ориентированные на широкий круг посетителей), выбирают такие туристические объекты, и рестораторы, работающие именно с высокой кухней, всегда стараются найти не рядовое помещение, потому что это определенный стиль подачи и высокий уровень сервиса. В этом случае главное — это впечатления, за которыми идет человек.

Наглядный пример — Дом приемов ASG, в котором очень гармонично восстановлены не только экстерьеры и конструктивные элементы, но и интерьеры. Дом приемов ASG — это очень хорошее решение, это то, что нельзя ни с чем перепутать и забыть, потому что все классические офисные пространства сделаны по одним и тем же принципам и стандартам, а здесь та картинка, которая у нас в голове останется на всю жизнь.

Светлана Бородина: Слушаю Вас и мысленно путешествую по нашим объектам. В доме Чекмарева со сводчатыми потолками мог быть винный дом. В доме Иванова, учитывая род занятий его владельца, можно было бы открыть чайный дом с некоей виртуальной музейной составляющей, рассказывающей о Великом чайном пути, пришедшем на смену шелковому. Дом на Большой Красной, 16 с собственным двором и близостью к Кремлю идеален для консульства…

Типология подобных архитектурных объектов видится во взаимосвязи со временем создания объекта. Немаловажным является соотношение в их архитектуре национального и классического, потому что среди наших особняков есть объекты чисто татарской архитектуры с разделением на женскую и мужскую половины, с парадной зоной, выполненной в европейском стиле — с эркером, французскими окнами — и жилой, национальной, закрытой от посторонних глаз. Использовать их в каком-то этническо-туристическом формате наиболее уместно. Расскажите о вашем опыте работы с девелоперами.

Марина Шпилько: Большинство девелоперов боятся таких объектов, это очень сильно увеличивает сроки реализации, потому что процесс согласования сложный. У предпринимателей, которые не имеют прямого отношения к искусству, которые никогда не работали с объектами культурного наследия, когда у них на территории оказывается такой объект, у них первая реакция — страх. И он трансформируется в поиск способов обхода охранных документов, когда пытаются каким-то образом исключить этот объект. На мой взгляд, это происходит от недопонимания ценности объекта, что его эксклюзивность может добавить значимости любому типу застройки, который планируется на выбранной территории.

У нас на текущий момент реализованных проектов приспособления в России пока нет, но есть большое международное портфолио. Несколько проектов сейчас находится в работе. Также сейчас много работы по учету окружения, которое представляет историческую ценность. Потому что любой объект, который имеет статус памятника архитектуры, имеет определённые пояса охранной зоны. Мы всегда с большим уважением относимся к таким объектам, стараемся создаваемый нами ансамбль сделать с учетом этого объекта или даже соседнего, потому что уважающий свое дело архитектор, работая с тем или иным участком, не может мыслить только габаритами своего участка «по договору».

В нашей практике, к сожалению, были такие люди, которые пытались всячески закрыть глаза на какие-то объекты, которые есть рядом. Были и те, которые смотрели на это через призму — если вы что-то порекомендуете, то мы сделаем, то есть такое нейтральное отношение. Были категории застройщиков, которые смотрели на это как на некий коммерческий, даже больше, как на маркетинговый инструмент некой эксклюзивности. И естественно все мы понимаем, что красиво отреставрированное здание даже без какого-то функционального использования добавит той эксклюзивности, которой не будет у соседей.

Для меня было действительно открытием, когда я увидела, что ваша Инвестиционная группа занимается этим не просто в качестве бизнеса, но и еще оценивает по достоинству эстетические качества, которые иногда идут вразрез с рациональным бизнес-подходом, но только так можно сохранить и приумножить историческое наследие. И это самый редкий тип, потому что только ценители искусства могут посмотреть на объект, в котором другие видят разруху, и увидеть в нем прекрасное, как он существовал много десятков, а то и сотен лет назад и представить, как он может быть адаптирован к условиям существующей среды. И конечно хочется, чтобы у нас все больше появлялось девелоперов такого типа, как ASG.

Вы отметили очень важный аспект, это этническая сторона вопроса. Она не только очень специфическая, но и очень важная, потому что международный туризм, особенно если рассматривать направление народов Востока, для них это самое интересное направление. Культура и традиции нашей многонациональной страны — это то, что их притягивает, что может заставить сюда приехать, чтобы посмотреть какие-то конкретные объекты, для них важна область обмена культурными знаниями. И наличие уникальных исторических восстановленных объектов с богатой историей может подтолкнуть их поехать именно в Казань. Поэтому наличие у вас в портфеле таких особняков является крайне перспективным.

Светлана Бородина: Если историческое здание используют, к примеру, под консульство, то в этом случае обычный человек уже не сможет насладиться его красотами и посетить его — не пустят даже на обзорную экскурсию.

Марина Шпилько: Безусловно, такая опасность есть, потому что это становится территорией другой страны фактически. Но есть и положительная сторона этой медали. За подобными объектами следят очень трепетно и на них выделяется финансирование. С точки зрения исторического наследия это намного лучше, если здание не будет иметь своего хозяина и будет разрушаться.

Светлана Бородина: Когда Вы работаете с иностранными девелоперами, анализируете нормативно-правовой контекст, насколько рецептурно в Европе разработана методика реставрации и приспособления исторического объекта?

Марина Шпилько: Я бы хотела отметить не совсем формальную, но очень важную деталь, чтобы не углубляться в содержание и различия правовых документов. У нас, как правило, самое сложное — это все–таки нормативно-правовые документы, которые регламентируют любые изменения. Исходя из нашей лондонской практики — за границей сильное влияние общественности. Инициативная группа готовится, они делают доклад, могут выступить против, если в исторический объект вносят какие-либо изменения, которые не соответствуют какому-то значимому периоду, потому что мы знаем, что исторические объекты очень часто в течение срока существования претерпевают изменения. Консолидированное мнение формируют не только активисты, а люди с профессиональным образованием, которые живут непосредственно в этом районе, они готовят материалы точно так же, как проектные организации, и эти предложения там невозможно игнорировать. Если проектировщик или застройщик не отработал эти возражения, то его проект будет остановлен. Это самое важное отличие.

В нашей стране часто у нас общественность или против, или за, но вот подготовка материалов и компетентных специалистов от общественности у нас не всегда на таком уровне или нет законных оснований учета этого мнения. Нужно работать над этим, общественное мнение имеет огромное влияние и важно, чтобы оно опиралось на аргументированную основу, которую можно наравне с предложениями проектировщика принимать во внимание, тогда это будет переходить в рамки более конструктивного диалога, нежели агрессивное противостояние. Это ключевое различие.

Светлана Бородина: Мы затронули средовой подход, это очень важный момент. Основатель нашей компании Алексей Сёмин часто цитирует Николая Львова, который говорил, что вот в этой усадьбе самое красивое «натура уже сделала», то есть вид, поле, речка, лес — это самые ценные объекты этой усадьбы. Мария Владимировна Нащокина подтверждает: «не надо усадьбу специально уничтожать, застройте ее высотками, и она умрет сама». Вот средовой подход, который, как Вы поняли, исповедует наша компания, насколько его приходится пробивать перед девелоперами, перед застройщиками, может быть, перед властями, которые думают, зачем здесь 4-5 этажные особнячки, если можно построить 36-этажную башню и сколько денег выжать из земли, которые мы потом пустим на благое дело. Сегодня везде средовой подход, а в архитектуре, в городской архитектуре, пока еще стараются уплотнить застройку.

Марина Шпилько: Вообще процесс уплотнения городской среды — это очень спорный и сложный процесс. И действительно, когда мы работаем с девелоперами, мы стараемся донести, что сколько бы у вас ни было земли, хоть пятно под застройку одного дома, хоть 20-30 гектаров, нельзя их рассматривать в отрыве от территории. И когда девелоперы не учитывают природный контекст, характерные особенности территории, они думают, что они сделают быстро по какой-то отработанной кем-то модели, вот у них все на калькуляторе сложилось, а по факту они не реализовывают потенциал конкретного места. Сегодня, если ты не опираешься на финансовые показатели, тебя люди просто не слышат, считают, что это просто некие амбиции архитектора. На самом деле это абсолютно не так, и мы последние годы стали оперировать тем, что вы безусловно можете построить здесь этот объем, это отнимет у вас столько сил и времени, а можете сосредоточиться, чтобы сделать объем меньше, но лучше и качественнее, построить его за меньшие сроки, при этом заработать столько же, но опираясь на потенциал места, потому что территория, как правило, дает ответы на все вопросы, которые могут быть. Из нее можно выстроить ту стратегию, которая потом будет принята обществом.

Эта работа действительно непростая и у нас в практике были моменты, когда мнения сторон не совпадали, потому что, когда ты говоришь на разных языках, что бы ты ни сказал, тебя человек навряд ли услышит. Но это не тот путь, и мы стараемся работать с теми, кто нас слышит, и не просто слышит, а придерживается именно той же позиции и выбирает стратегию бережного отношения к земельным ресурсам, потому что несмотря на то, что мы — самая большая страна в мире, мы не можем потребительски относиться к земле.

И вот работая с японскими коллегами, мы увидели, как они смотрят на участки размером 5 гектаров как на что-то сверхъестественное, потому что у них нет такого количества земли и ресурсов, как у нас. И в такие моменты ты понимаешь, насколько ценный именно земельный ресурс. В России сегодня много заброшенных или вымирающих городов, которым не уделяется должное внимание, потому что на первый взгляд кажется, что проще с чистого листа построить новый город. Я занимаюсь исследованием наукоградов. И только несколько наукоградов имеют официальный статус. На самом деле объектов такого профиля насчитывается около 75, и большая часть из них находится в крайне упадническом состоянии. Государством выделяются большие инвестиции на развитие новых территорий. Безусловно, развитие и освоение новых территорий — это процесс очень важный, но нам нельзя забывать, что у нас уже есть ранее освоенные территории, которые также требуют развития, и эти локации были выбраны абсолютно не случайно. За таким решением, как правило, стояло большое исследование, благодаря которому именно этот объект или группу объектов было решено расположить в конкретном месте.

Возвращаясь к усадьбам и особнякам, как Вы правильно заметили, усадьба — это зачастую именно ансамбль, который является соединением природных компонентов, ландшафта с объектом. И сам по себе объект может быть не столь выразительным, а при этом будет раскрываться вместе с той ландшафтной композицией или с природным рельефом, который его окружает.

Одной из основополагающих причин, по которой мы стали плотно сотрудничать с компанией «Манн, Черемных и партнеры», стала возможность донесения важности средового подхода в проектировании. Теперь мы можем путем лекций и семинаров донести это до как можно большего числа девелоперов, потому что у нас есть определенный предел проектов, которые мы можем или даже хотим взять, но через обучение мы можем затронуть самые важные темы. И самое главное, у нас много объектов, которые уже реализованы по всему миру, и мы имеем полное право об этом говорить. И нам очень нравится, что с каждым годом все–таки больше и больше людей к этому прислушиваются. Но, как я уже говорила, мы переформатировали структуру диалогов, потому что когда я много лет назад говорила, что если у вас на участке есть какое-то уникальное строение, сорокалетние деревья, то не надо стремиться первым делом их сносить или рубить под эгидой того, что здесь не проедет экскаватор, мало кто воспринимал это всерьез. И мы сейчас стали говорить о том, что в новых проектах у нас бывает стоимость одного дерева порядка 1,5 миллионов рублей. В Москве, например, главный конкурент по благоустройству всех девелоперов — Правительство Москвы, благодаря которому проведена огромная работа по улучшению качества городской среды, например, на Тверской были высажены крупномерные деревья. Кстати, именно липы на Тверской много десятков лет назад и росли, но их в свое время вырубили для расширения дорожного полотна. Поэтому я всем девелоперам говорю — оцените и грамотно сделайте анализ территории, которая у вас есть и выявите то, что делает ее особенной.

Очень часто в девелоперских проектах рисуют красивый антураж, то же самое, например, активное озеленение, но мы как эксперты, глядя на эти картинки, понимаем, что это будет возможно только через два-три десятилетия, потому что 12-метровое дерево, как правило, растет не меньше 25-ти лет. Радует то, что появляются девелоперы, в том числе и в регионах страны, которые сохраняют вековые ели, пересаживают крупные деревья, и которые умеют вписывать исторические объекты в новую городскую среду. Нам интересно работать в регионах, потому что там можно найти девелоперов, которые просто невзирая на какие-либо обстоятельства и трудности идут и делают. Потому что все–таки Москва, это город с не сравнимой с другими городами России финансовой основой и возможностями. Но и в столице много достойных примеров, когда появляются новые территории, в которые органично вписаны исторические здания, и они становятся «сердцем» объекта. Потому что любая новостройка на старте лишена какой-либо атмосферы, энергетики, а историческое ядро может стать этим самым центром, который все объединит и сделает среду уникальной.

Светлана Бородина: Средовой подход перспективен, понимание того, что глобально только уникальное, распространяется не только в культурологии. Можно очень красиво сделать какую-то локацию, но она будет иметь историю со вчерашнего дня. Вот в Брянске я была восхищена — город изрезан оврагами, их там называют судки, которые можно забутить, проложить магистраль, построить заправку, а там их культивируют. Почему? Конница Мамая не прошла в Дебрянск, потому что были заросшие колючим кустарником овраги… Поэтому любой ландшафтный объект — валуны ледникового периода на полях возле Вологды, маленькое озерцо в городской черте — они очень ценны. Мне из наших объектов в Казани больше всего нравятся здания на улице Карла Маркса, а вот Вас заинтересовала зона железнодорожного вокзала, где у нас тоже есть объекты. Вам как архитектору почему интересно работать вот в этой локации?

Марина Шпилько: Вы знаете, здесь есть и интуитивная история, и логическая. Начну с интуитивной. Когда много лет назад я приехала в Казань впервые как турист, я ходила всюду пешком, потому что так я могу ощутить городскую среду и совершенно случайно, проходив много часов по городу, забрела именно в тот район.

И меня поразил там контраст — объекты, которые находятся в абсолютно потрясающем состоянии, соседствуют с руинами. И с учетом того, что это именно зона рядом с вокзалом, когда уже ко мне обратилась компания «Манн, Черемных и Партнеры» за моей экспертной оценкой, и я увидела, что она входит в ваши активы, я, мягко говоря, удивилась, но потом подумала, что в жизни в принципе все неслучайно. Логически анализируя эту часть города, почему она показалась мне столь привлекательной? Во-первых, у вас там не один и не два объекта. Во-вторых, это зона с достаточно строгими ограничениями по высотности, что очень хорошо, потому что это позволяет сохранить этот городской кластер именно в той сомаштабности человеку, которая была там задана изначально.

И точечно такие вопросы невозможно решить, там, например, может появиться какой-то клубный дом на 20 квартир. Именно этот формат для меня являлся самым привлекательным, потому что район очень притягательный, в нем действительно можно делать разные форматы и представительства международных компаний, и элитное жилье и самое главное, что там очень балансированная среда. И мы прекрасно понимаем, что там не появится та самая высотка в 25 этажей, которая будет стоять рядом с историческим особняком, допустим, в три этажа.

Среда формируется в принципе из каких-то опорных объектов. Если мы говорим про города, то это градообразующие элементы, она как раз формируется из таких вот кластеров. И надо еще сказать, что привокзальная территория у вас очень привлекательно оформлена, там очень чисто, нет толчеи. При этом — это въездные ворота в город. И это действительно очень благодатное место для расположения каких-то бизнес-кластеров, это актуально, потому что это очень удобно. Это может быть центр деловой активности, и при том ты — в пяти минутах ходьбы от вокзала, можешь сесть и быстро доехать до Москвы и дальше куда-то перемещаться. Поэтому вот этот кластер меня очень заинтересовал, уверена, у вас нет конкурентов, которые обладают таким объемом конкретно в этой части города. Плюс также анализируя материалы генплана города с учетом перспективного развития до 2040 года, я обратила внимание на то, что именно эта зона в городе отмечена как самая важная, потому что все понимают, что это лицо города, потому что большой объем приезжает именно через эту точку и ее восстановление является приоритетом. То есть для города эта задача — одна из первостепенных

Светлана Бородина: Марина, огромное спасибо за интересную беседу и рассчитываем на ее продолжение.

Материал публикуется в сокращении.

С полной версией можно познакомиться, перейдя по ссылке Мир искусств